- 前言：
都會區房價居高不下，不管是學生還是上班族，都有租屋需求，選擇租屋處時大多考量地段、屋況、價格等因素。但其實，房東也會篩選租客，尤其是考慮是不是有能力負擔每個月的房租。
好不容易買房想擁有被動收入，遇到欠租又賴著不走的房客實在很不爽，以下教教各位房東，如果遇到欠租的租客在法律上要怎麼處理。 - 押金是個好東西：
押金在法律上稱為「押租金」，通常在房屋租賃契約上，房東都會在契約上註明要求2個月租金的押金，而押金依照租賃住宅市場發展及管理條例（俗稱「租賃專法」），最多只能約定2個月的押金。
而押金的功能，最常聽見的是擔保房屋因為房客毀損房屋，會用押金來抵扣，或是在租約中約定房客想提前終止租約時，房東可以沒收押金。
但其實押金在房客積欠租金時，依照法律規定，是可以直接從房客積欠的租金直接扣除。以下先從房客積欠租金時，房東在法律上建議的處理模式。 - 房客積欠租金時在法律上要如何處理：淺談租賃專法與土地法？
建議可以先發一個存證信函，定一個「合理」期限催告房客繳納所積欠的房租，如果不繳納房租的話將依法終止租賃契約。
但這裡要注意的是，依照土地法規定，房客積欠租金的總額，在扣除押金之後必需要達到至少租金的2個月，這時房東才可終止租約，並請求收回房屋。
不過依照民法、租賃專法規定，只要房客積欠租金的總額達到2個月，不用扣除押金，房東可以直接終止租賃契約。
那這時問題來了，在這種情況下到底應該優先適用哪一部法律，現在實務上有認為土地法作為特別法，應該優先適用。所以說為求保險，建議房東都以積欠租金的總額，在扣除押金之後達2個月的租金為宜。 - 房東催討租金手法百百種？
除了上面的方法，房東可以對房客在房屋內的東西行使「留置權」（通常會對於有價值的物品），也就是如果房客積欠租金時，房東可以用這些物品作為清償房客欠繳的租金。
但這招通常比較少房東使用，畢竟物品的市場價值還要變現，不如直接終止租約，趕快尋找下一位租客省事多了。
有些房東會想以強制換鎖、斷水斷電等方式給予房客壓力，令其按時繳交房租，但這樣反而可能涉及強制罪等而有刑事責任。
為保萬全，還是帶著租約尋求律師協助，以正規方式收回租金跟房屋才是上策。
